Nie oznacza to jednak, że popyt na biura zniknął. Najemcy nadal szukają dobrze położonych i nowoczesnych miejsc do pracy, ale oczekują od nich czegoś więcej niż atrakcyjnego adresu. Znaczenie mają koszty eksploatacji, standard techniczny budynku, możliwość zmiany układu powierzchni oraz warunki, jakie biuro zapewnia pracownikom.
Ponad 6 mln m² powierzchni biurowej
Warszawski rynek biurowy obejmuje ponad 6 mln m² powierzchni. To znacznie więcej niż w pozostałych miastach regionalnych i jeden z powodów, dla których stolica pozostaje najważniejszym centrum biznesowym w kraju.
Biura koncentrują się przede wszystkim w kilku rejonach:
- w ścisłym centrum Warszawy,
- na Woli, zwłaszcza w okolicach ronda Daszyńskiego,
- na Mokotowie,
- przy głównych arteriach komunikacyjnych i w pobliżu lotniska.
Każda z tych lokalizacji ma nieco inny charakter. Centrum i Wola przyciągają firmy, którym zależy na dobrym dostępie do transportu publicznego, sąsiedztwie innych przedsiębiorstw oraz rozpoznawalnym adresie. Mokotów oferuje duży wybór powierzchni i dostęp do rozwiniętej infrastruktury. Z kolei biura położone poza ścisłym centrum często wygrywają niższym czynszem i większą dostępnością miejsc parkingowych.
Jak wynika z raportów Savills, firmy coraz częściej podejmują decyzje związane z biurem na podstawie rzeczywistego wykorzystania powierzchni. W praktyce oznacza to, że:
- przedłużają umowy, ale na mniejszy metraż;
- łączą zespoły pracujące wcześniej w kilku lokalizacjach;
- przenoszą się do nowszych budynków;
- ograniczają liczbę stanowisk, przeznaczając więcej miejsca na sale spotkań i wspólne strefy pracy.
Mniejsza powierzchnia nie zawsze oznacza więc rezygnację z biura. Często jest próbą lepszego dopasowania kosztów do liczby osób, które rzeczywiście korzystają z niego każdego dnia.
Standard budynku ważniejszy niż sama liczba metrów
Najemcy zwracają dziś uwagę nie tylko na cenę za metr kwadratowy. Liczy się również to, jak powierzchnia będzie działać w codziennej pracy. Niewielkie, ale dobrze zaprojektowane biuro może być wygodniejsze niż znacznie większy lokal z niepraktycznym układem pomieszczeń.
- Podczas wyboru firmy analizują między innymi:
- możliwość zmiany układu ścian i stanowisk pracy;
- dostęp do światła dziennego oraz odpowiednią akustykę;
- jakość klimatyzacji i wentylacji;
- zaplecze techniczne do pracy hybrydowej;
- dostęp do sal konferencyjnych i stref wspólnych;
- restauracje, sklepy i usługi w pobliżu;
- wysokość opłat eksploatacyjnych.
Ważna jest także lokalizacja. Dobre połączenie z metrem, tramwajami, koleją i głównymi trasami ułatwia dojazd pracownikom oraz klientom. W praktyce może mieć większe znaczenie niż sama odległość od ścisłego centrum.
Dlatego na warszawskim rynku widoczny jest zwrot w stronę lepszej jakości. Firmy są gotowe wynająć mniej powierzchni, jeśli otrzymają wygodniejszy układ, nowocześniejsze instalacje i niższe koszty użytkowania.
Dla przedsiębiorstw, które nie chcą od razu podpisywać wieloletniej umowy na dużą powierzchnię, rozwiązaniem może być biuro serwisowane Warszawa. Taki model pozwala rozpocząć działalność bez kosztownej aranżacji i zwiększać lub zmniejszać powierzchnię zależnie od sytuacji firmy.
Nowych inwestycji jest mniej, ale budynki nadal powstają
Deweloperzy ostrożniej podchodzą do rozpoczynania nowych projektów. Wpływają na to między innymi wysokie koszty finansowania, ceny materiałów i usług budowlanych oraz większe ryzyko związane z wynajęciem budynku bez wcześniejszych umów z najemcami.
Nie oznacza to całkowitego zatrzymania inwestycji. Nowe biurowce nadal powstają w atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w centrum i na Woli. Są jednak częściej planowane z myślą o konkretnych potrzebach rynku. Deweloperzy zwracają uwagę na efektywność energetyczną, możliwość elastycznej aranżacji i udogodnienia dla pracowników.
Równocześnie właściciele starszych budynków inwestują w ich modernizację. Najczęściej obejmuje ona:
- wymianę lub usprawnienie instalacji;
- ograniczenie zużycia energii;
- remont lobby i części wspólnych;
- modernizację wind;
- poprawę jakości powietrza i komfortu cieplnego;
- stworzenie parkingów rowerowych oraz dodatkowych udogodnień.
Dzięki takim zmianom starszy budynek może nadal konkurować z nowymi projektami. Jeśli jednak jego standard pozostaje bez zmian, trudniej przyciągnąć firmy, które oczekują nowoczesnego i wygodnego miejsca pracy.
ESG ma wpływ na wybór biura
Wymogi ESG coraz częściej pojawiają się w procesie wyboru powierzchni biurowej. Dotyczy to przede wszystkim dużych firm i międzynarodowych korporacji, które muszą raportować zużycie energii, emisje oraz inne dane związane z wpływem działalności na środowisko.
Najemcy pytają między innymi o:
- zużycie energii i sposób jej pozyskiwania;
- gospodarkę odpadami;
- zużycie wody;
- jakość powietrza i warunki pracy;
- certyfikaty środowiskowe budynku;
- możliwość monitorowania kosztów eksploatacyjnych.
Nie chodzi już wyłącznie o wizerunek. Energooszczędny budynek może oznaczać niższe i bardziej przewidywalne opłaty. Z kolei dostęp do danych ułatwia firmie realizację własnych celów środowiskowych oraz spełnienie wymogów narzuconych przez centralę lub kontrahentów.
Sam certyfikat nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów. Najemcy sprawdzają również, czy za deklaracjami idą sprawne instalacje, rozsądne koszty i komfortowe warunki pracy.
Dlaczego Warszawa nadal przyciąga firmy?
Stolica pozostaje najważniejszym rynkiem biurowym w Polsce z kilku powodów. Znajduje się tu największa liczba potencjalnych pracowników, siedziby najważniejszych instytucji i dużych przedsiębiorstw, a także rozbudowana infrastruktura transportowa.
Dla zagranicznych firm istotna jest również możliwość wyboru między różnymi modelami najmu. Mogą zdecydować się na tradycyjne biuro, powierzchnię elastyczną albo rozwiązanie dopasowane do pracy hybrydowej. Warszawa oferuje przy tym zarówno reprezentacyjne adresy w centrum, jak i tańsze lokalizacje poza śródmieściem.
Wola, szczególnie okolice ronda Daszyńskiego, stała się jednym z głównych obszarów koncentracji nowoczesnych biur. Przyciąga firmy dobrym dostępem do komunikacji, dużą liczbą nowych inwestycji i bliskością centrum. Nadal ważne pozostają także Mokotów oraz centralne rejony miasta.
Rynek biurowy w Warszawie szuka równowagi
Warszawski rynek biurowy nie wrócił do modelu, w którym firmy wynajmowały jak największą powierzchnię na wiele lat bez dokładnego sprawdzania jej wykorzystania. Dziś decyzje są bardziej praktyczne. Najemcy porównują nie tylko czynsz, lecz także całkowity koszt utrzymania biura, możliwości reorganizacji i wpływ lokalizacji na pracowników.
Największe szanse na utrzymanie zainteresowania mają budynki dobrze położone, energooszczędne i elastyczne. Nie oznacza to jednak, że każda firma potrzebuje biura w centrum. O wyborze powinien decydować model działalności, liczba pracowników, częstotliwość spotkań z klientami oraz budżet.
Warszawa nadal przyciąga najemców, ale rynek jest dziś bardziej wymagający. Liczy się nie sama powierzchnia, lecz to, czy biuro rzeczywiście odpowiada na potrzeby firmy.
